こんにちは！東京クライマー不動産です！
さて、今回は「共有名義（一つの不動産を複数の人数で持ち合っている状態）」の不動産売却についてお話しします。
家を購入する際、夫婦で資金を出し合ったり、親から実家を兄弟で相続したりすることはよくあります。しかし、いざその不動産を売ろうと考えたとき、名義が複数あることで戸惑う方も多いのではないでしょうか。
共有名義の不動産は、単独所有とは異なるルールや手続きが存在します。実は、この違いを正しく理解していないと、親族間での大きなトラブルに発展してしまうかもしれません。
今回は、共有名義の不動産をスムーズに、そして納得のいく形で売却するためのポイントを詳しく解説していきます。大切な資産を賢く整理するための参考にしてみてくださいね。
Contents
共有名義不動産の売却における基本ルール
そもそも共有名義の不動産を「丸ごと一軒」売却するためには、共有者全員の同意が不可欠となります。ここがポイントです。誰か一人でも反対している場合、物件全体を勝手に売ることは基本的にできません。
共有者それぞれが持つ権利の割合を「持分（もちぶん：所有権の割合）」と呼びます。例えば、兄弟二人で等分に相続したなら、持分は２分の１ずつとなります。
自分の持分だけであれば、他の人の同意がなくても自由に売却することは可能です。しかし、建物の一部だけを買いたいという一般の方はまずいないため、現実的には全員で協力して売却を目指すのが一般的ではないでしょうか。
なぜ共有名義の売却は難しいと感じるのか
共有名義の売却が難航する最大の理由は、共有者それぞれの「売りたい時期」や「希望価格」が異なることにあります。一人は「今すぐ現金化したい」と考え、もう一人は「将来値上がりするまで待ちたい」と考えるかもしれません。
驚くことに、感情的な対立が原因で話し合いが止まってしまうケースも少なくありません。特に相続が絡む場合、過去の家族間の出来事が売却の判断に影響を与えてしまうこともあるのではないでしょうか。
また、共有者の中に遠方に住んでいる方や、連絡が取りにくい方がいる場合も手続きは複雑になります。こうした状況では、客観的な視点を持つ第三者の存在が非常に重要になってくるのです。
共有状態を解消して売却する４つの具体的な方法
共有名義の悩みを解決して売却を進めるには、大きく分けて４つの選択肢があります。状況に合わせて最適な方法を選ぶことが、円満な解決への近道となります。
１．共有者全員で一括売却する
これは最もシンプルで、最も高い価格での売却が期待できる方法です。全員の意思が一致しているなら、通常の不動産売却と大きな違いはありません。
市場価格（不動産市場で取引される標準的な価格）で売却できるため、売却代金を持分に応じて分ける際も不公平感が少なくなります。まずはこの方法を第一候補として話し合うのが良いのではないでしょうか。
２．自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう
もし、共有者の一人が「この家に住み続けたい」と希望しているなら、その人に自分の持分を売るという選択肢があります。
これなら、物件を外部に手放すことなく、共有状態だけを解消できますね。ただし、買い取る側にはまとまった資金が必要になるため、あらかじめ資金計画を立てておくことが大切です。
３．自分の持分を第三者（専門業者）に売却する
他の共有者との話し合いがどうしてもまとまらない場合、自分の持分だけを専門の不動産会社に売却する方法があります。
この方法のメリットは、他の共有者の同意を得る必要がないことです。しかし、持分のみの売却価格は、物件全体を売却した際の持分相当額よりも大幅に安くなるのが一般的です。最終手段として考えるのが良いかもしれません。
４．土地を物理的に分けて売却する（分筆）
土地が十分に広い場合は、「分筆（ぶんぴつ：一つの土地を登記簿上で分けること）」をして、それぞれの土地を単独名義にする方法もあります。
分筆してしまえば、自分の土地は自分の判断だけで自由に売ることができます。ただし、土地の形状や接道（道路に接している状態）によっては、価値が下がってしまうこともあるため、注意が必要です。
売却にかかる費用と税金の注意点
不動産を売却する際には、仲介手数料（不動産会社に支払う報酬）や印紙税（契約書に貼る印紙代）などの諸費用が発生します。これらは原則として持分に応じて負担します。
ところで、利益が出た際にかかる「譲渡所得税（売却益にかかる税金）」については、特に注意が必要です。共有者それぞれの所有期間や居住実態によって、税率や控除額が変わる可能性があるからです。
例えば、マイホームを売った際の「３，０００万円の特別控除」は、共有者一人ひとりに適用されます。ここがポイントです。条件を満たせば、夫婦で合わせて６，０００万円までの控除を受けられる場合もあるのです。
円満な話し合いを進めるためのポイント
共有者間での話し合いをスムーズに進めるには、感情論を避けて「客観的な事実」に基づいて話すことが大切です。不動産会社の査定書を提示するなど、数字をベースに話し合うのが効果的ではないでしょうか。
また、話し合いの内容は必ず書面に残しておくようにしましょう。大切なのは、全員が納得できる「着地点」を見つけることです。急いで結論を出そうとせず、時間をかけて向き合うことも時には必要かもしれません。
ちなみに、話し合いが難しい場合は、司法書士（登記の専門家）や不動産会社などの専門家を間に入れることをお勧めします。第三者が介在することで、驚くほどスムーズに話がまとまることもあるのです。
不動産会社選びが成功の鍵を握る
共有名義の売却は、単独名義よりも手続きや調整が多くなります。そのため、複雑な権利関係の整理に慣れている不動産会社を選ぶことが欠かせません。
信頼できる不動産会社は、ただ物件を売るだけでなく、共有者間の合意形成をサポートしてくれるはずです。丁寧な説明と、全員に対する公平な姿勢があるかどうかを確認してみてくださいね。
いかがでしたか？共有名義の不動産売却は、一歩ずつ丁寧に進めれば必ず解決の道が見えてきます。もしお困りのことがあれば、私たち東京クライマー不動産にぜひ一度相談してみてくださいね。