こんにちは！東京クライマー不動産です！
2026年に不動産の売却を検討されている方にとって、現在は「非常に重要な分岐点」にあります。日銀の政策転換による利上げの足音と、税制面の大きな区切りとなる「2027年問題」が重なるためです。
この記事では、2026年の不動産市場を左右する要因を整理し、後悔しないための売り時について徹底解説します。
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2026年の不動産市場：上昇局面は終わるのか？
長らく続いた超低金利政策と資材高騰により、日本の不動産価格は高止まりを続けてきました。しかし、2026年は「価格維持」と「調整」のせめぎ合いが一段と強まる年になります。
現在、都心部のマンションを中心としたバブル的な高騰は一服感を見せていますが、建築コストの下落が見込めないため、新築価格が中古市場を下支えする構造は続いています。しかし、買い手の「購買能力」が限界に近づいており、これ以上の価格上昇を期待して待つのはリスクが高い局面に入っています。
【利上げの影響】住宅ローン金利の上昇が買い手に与える心理的負担
2026年の市場を語る上で避けて通れないのが**「金利」**です。日銀の追加利上げにより、住宅ローンの変動金利にも上昇圧力がかかっています。
- 購買意欲の減退
わずか0.1%の金利上昇でも、数千万円の借入では総返済額が数百万円変わります。これにより、買い手の予算が実質的に下がり、高価格帯の物件が売れにくくなる傾向があります。 - 心理的ブロック
「金利が上がる前になんとか買いたい」という駆け込み需要がある一方で、「これからもっと上がるなら今は買い時ではない」と静観する層が増えるため、成約までの期間が長期化しやすくなります。
【2027年期限の特例】空き家売却の3000万円控除の区切り
相続した実家などの売却を検討している方にとって、最大の注目点は「空き家売却の3,000万円特別控除」です。
現在、相続した空き家を売却した際に利益から最大3,000万円を控除できる特例がありますが、現在の延長期限は「2027年（令和9年）12月31日」までとなっています。
- 2026年が「実質のタイムリミット」
不動産売却には、片付け、媒介契約、買主探し、契約、引き渡しまで通常半年から1年程度かかります。2027年の期限ギリギリに動き出すと、売却を急ぐあまり足元を見られ、希望価格を下回る「投げ売り」状態になるリスクがあります。 - 控除の有無で手残りが激変
控除を受けられるかどうかで、譲渡所得税（約20%〜39%）の負担が数百万円単位で変わります。この特例を活用するなら、2026年中に売却活動を開始し、余裕を持って取引を終えるのが鉄則です。
2026年中に売却活動を始めるべき「3つの理由」
- 住宅着工件数の減少: 新築の供給が絞られているため、良質な中古物件へのニーズは依然として高い状態です。
- インフレによる資産フライト: 現金よりも不動産などの「現物資産」を持ちたい層がまだ存在しており、一定の買い需要が見込めます。
- 先行者利益の確保: 2027年末の控除期限直前には、同じような「特例狙い」の物件が市場に溢れ、供給過多になる恐れがあります。競合が少ない2026年の方が、有利な条件で売却できる可能性が高いのです。
まとめ：2027年を待たずに動くのが「最適解」である理由
2026年の不動産市場は、「利上げによる需要の冷え込み」が現実味を帯びる一方で、「税制特例の期限」という明確な締め切りが迫る年です。
結論として、「2027年の期限を待たず、2026年の早い段階で査定を出し、市場の反応を見る」ことが最もリスクの低い最適解と言えます。不動産は「いつ売るか」以上に「いつ準備を始めるか」が成功を左右します。
まずは現在の自宅や相続物件が「いくらで売れるのか」、そして「控除の対象になるのか」を確認することから始めましょう。
出典・引用
- 財務省：令和6年度税制改正の解説（譲渡所得税の特例措置） https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/index.html
- 国土交通省：土地・建設産業「空き家の発生を抑制するための特例措置」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000074.html
- 日本銀行：金融政策決定合意内容 https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/index.htm