こんにちは！東京クライマー不動産です！
所有者不明の空き家が増加する中、行政による管理と指導が年々強化されています。中でも「管理不全空家」と「特定空家」の指定は、固定資産税の優遇措置解除に直結するため、空き家所有者にとって最も注視すべき問題です。
ここでは、最新の法改正を踏まえ、空き家の管理不全がもたらすリスクと、資産価値を守るための対策を解説します。
Contents
目次
- 管理不全空家とは？基準と全国の現状
- 特定空家とは？管理不全空家との違い
- 固定資産税増額のリスクと時期
- 改正「空家対策特別措置法」のポイント
- 放置しないために：管理と活用の戦略
管理不全空家とは？基準と全国の現状
「管理不全空家」とは、空家対策特別措置法に基づき、そのまま放置すれば将来的に特定空家に該当するおそれがあると判断された空き家のことです。
- 基準とガイドライン
建物や敷地の管理状態が不適切で、周辺環境に悪影響を及ぼし始めている状態（例：庭木の著しい繁茂、外壁の一部剥落、ゴミの散乱など）が該当します。 - 全国の現状
管理不全空家は全国に約24万戸あると推計されており、行政の指導対象が増加しています。
特定空家とは？管理不全空家との違い
「特定空家」は、管理不全空家よりもさらに深刻で、既に深刻な状態にあると判断された空き家です。
| 区分 | 状態の深刻度 | 行政指導の段階 | 税制リスク |
| 管理不全空家 | 将来的に危険なおそれがある（初期段階） | 助言・指導 | 勧告を受けると固定資産税の優遇解除 |
| 特定空家 | 既に危険な状態にある（最終段階） | 命令、代執行 | 勧告を受けると固定資産税の優遇解除 |
【違いのポイント】
管理不全空家は「特定空家化を防ぐための指導対象」であるのに対し、特定空家は「既に危険で、除去の対象となる」状態です。
固定資産税増額のリスクと時期
空き家を放置する最大の経済的リスクは、固定資産税の優遇措置が解除されることです。
- 優遇措置の解除
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大1/6に軽減されています。 - 増額のリスク
「管理不全空家」または「特定空家」として自治体から勧告（行政指導）を受けた時点から、この特例が解除され、固定資産税が最大6倍に増額されます。 - 増額の時期
管理不全空家の場合、勧告を受けた翌年の1月1日から税額が上がることになります。
改正「空家対策特別措置法」のポイント
2023年に改正された法律は、空き家対策における所有者の責任と活用の幅を広げるものです。
改正の背景：所有者の責務の強化
改正の大きな背景には、管理不全な空き家が全国的に増加し、地域社会への悪影響が無視できなくなったことがあります。法律により、所有者に対し、適切な管理を行う責務がより強く課されるようになりました。
特定空家化を未然に防ぐための管理
新たに「管理不全空家」の概念が設けられたことで、特定空家になる前段階での行政指導が可能となり、早期の是正が求められます。
空き家活用のための規制緩和
一方で、特定空家化を防ぎ、空き家を市場に流通させるため、市町村が主導する空き家活用のための方針策定や、情報の提供、必要な規制緩和（用途変更の円滑化など）が進められることになりました。
特定空家等の除去の円滑化
倒壊の恐れがある特定空家に対しては、行政による代執行（強制的な除去）や、その費用を所有者に請求する手続きがより円滑に行えるようになりました。
放置しないために｜管理と活用
空き家を「負動産」にしないためには、リスクの増大を防ぐための早期の行動が不可欠です。
適切に管理する
遠方に住んでいる場合は、管理会社に委託するなど、定期的な換気、通水、清掃を怠らないことが最低限の責務です。
売却する
利用目的がない場合は、市場の需要が高い時期に売却するのが最も賢明な策です。固定資産税の優遇措置解除のリスクを完全に回避できます。
空き家を活用する
リフォームして賃貸に出す、あるいはシェアハウスや地域交流施設として活用するなど、収益化を図ることで、管理コストを賄うことができます。
空き家を解体して土地活用する
建物が老朽化している場合は、解体して更地にした後、駐車場や賃貸物件を建てて土地活用する方法もあります。ただし、解体する前に必ず税理士や不動産専門家と相談し、税制優遇が解除される影響をシミュレーションすることが重要です。
まとめ
管理不全空家や特定空家の指定は、固定資産税の増額という形で所有者の経済的負担に直結します。
空き家を放置せず、適切な管理、あるいは早期の売却・活用によって、大切な資産を守りましょう。
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