杉並区にお住まいの皆様、こんにちは！
不動産の売却、特に長年住んだご自宅（マイホーム）を売る際には、売却益（譲渡所得）に対して国税と地方税がかかります。
しかし、この税金の負担を大幅に軽くできる、非常に強力な国の特例があります。
それが「3,000万円特別控除」です！
ここでは、この特例がどのような仕組みで、いつ、どのように使えるのか、そして賢く使うための注意点を、簡単にご紹介します。
1. 「3000万円特別控除」とは？（税金がゼロになる仕組み）
💰 利益から3000万円を引いてくれる、最大の節税メリット
- 特例の目的: マイホーム（居住用財産）を売却した人に対する税金の負担を軽減するため。
- 仕組みの核心: 家を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）から、まず無条件で3,000万円を差し引くことができます。この控除は、自宅を売却する人にとって最も利用価値の高い特例です。
- 強力な効果: もし売却益が3,000万円以内であれば、税金は一切かかりません。 3,000万円を超えた分にだけ税金がかかる計算になるため、税負担が劇的に軽くなります。
税金をかける対象の金額 = 売却益 – 3,000万円
📌 知っておきたい「所有期間」の重要性
税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。所有期間が長ければ長いほど、税金が安くなる仕組みです。
| 所有期間 | 税率のイメージ | メリット |
| 5年超（長期譲渡） | 税率が低い | 3000万円控除と合わせ、最も手取り額を増やせます。 |
| 5年以下（短期譲渡） | 税率が高い | 控除は使えますが、税金は高めになります。 |
2. 特例を使うための「重要な期限」と条件
この特例を使うには、売却のタイミングと、その不動産の状態が非常に重要になります。
📅 「住まなくなって3年目の年末」がリミット
原則として、売却する家は自分が住んでいる「自宅」であることが必要です。ただし、転勤や介護などでやむを得ず引っ越し、住まなくなった場合でも特例は使えます。
- 適用期限: 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日（年末）までに売却すれば対象になります。この期限を1日でも過ぎると特例は使えません。
🏚️ 家を取り壊した場合の注意点
自宅として住んでいた家を取り壊してから土地だけを売却する場合でも、特例は使えますが、条件が厳しくなります。
- 契約の期限: 取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと。
- 注意点: 家を取り壊した後、その土地を駐車場などとして第三者に貸してしまうと、3000万円控除が受けられなくなるため、十分に注意が必要です。
3. 買い替えで迷う「住宅ローン控除」との選び方
自宅を売って、新たに住宅ローンを組んで買い替える場合、以下の特例と「3,000万円控除」は併用できません。どちらが有利か、慎重な試算が必要です。
- 住宅ローン控除
新しい住宅ローンを組んだ場合に、年末のローン残高の一部が所得税から控除される制度。 - 判断基準
専門家に計算してもらい、「3000万円控除を使った場合の節税額」と「住宅ローン控除で戻ってくる税額」を比較して、最終的に手取りが一番多くなる方を選ぶのが最も賢明な判断です。
まとめ：売却希望は必ず専門家に相談を！
この「3,000万円特別控除」は、マイホームを売却する方にとって非常に大きなメリットがあります。
特に所有期間が5年を超えているかどうか、また売却時期が期限内であるかを正確に把握することが大切です！
売却を検討される際は、ぜひ東京クライマー不動産にお気軽にご相談ください！
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