【2025年最新版】不動産売却の「流れ」と「成功の鍵」。売り出す前に知っておきたい全手順とチェックリスト

こんにちは！東京クライマー不動産です！
不動産の売却は、多くの方にとって一生に一度あるかないかの大きなイベントです。
「いつ売ればいい？」「いくらで売れる？」といった疑問や不安をお持ちではないでしょうか。

本記事は、不動産売却を成功させるために、「売却前に知っておくべきこと」と「売却の具体的な全手順」を網羅したマニュアルの第1弾です。
この記事を読むことで、売却準備の初期設定から引き渡しまでの全体像が明確になり、自信を持って次のステップに進めるはずです。

1. 不動産売却で失敗しないために。なぜ事前の「準備」が必要なのか

不動産売却を「適当に始めてしまう」ことには大きなリスクが伴います。

単に不動産会社に依頼すれば売れる、というものではありません。事前の準備が不足していると、価格設定の失敗、売却期間の長期化、不要な税金を支払うなど、様々なデメリットが生じます。

私たちが考える準備の目的は一つ。それは、「納得のいく価格」で「希望する時期」に、「トラブルなく」売却を成功させるための確固たる土台を築くことです。

まずは、売却の初期設定となる「目的」と「条件」を明確にしていきましょう。

2. STEP1：売却準備の「初期設定」を固める（売却理由・条件の整理）

不動産売却の戦略は、売主様の事情によって全く異なります。まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」を整理しましょう。

2-1. 売却理由を明確にする（買い替え、相続、資金繰りなど）

売却理由を明確にすることは、後の戦略（特に「価格優先」か「スピード優先」か）を決める上で最も重要です。

主な売却理由	最優先事項	戦略のポイント
買い替え	新居への入居時期	売却と購入のタイミングを調整する「つなぎ融資」などの計画が重要。
相続・資産整理	現金化のスピード	市場価格と相続税対策を考慮した、現実的な価格設定が必要。
資金調達	売却価格の最大化	多少時間がかかっても、市場の動向を読みながら粘り強く交渉する。

特に買い替えの場合、売却が遅れると新居の購入資金繰りに影響が出ます。
売却理由を不動産会社に明確に伝え、適切な戦略を立ててもらいましょう。

2-2. 希望条件を整理する（価格、時期、資金計画）

具体的な希望条件を整理し、現実的な目標を設定します。

• 希望売却価格: 理想を追うだけでなく、周辺相場や市場価格と比較し、「妥協点」も含めて検討しましょう。
• 売却希望時期: 期限がある場合はそれを最優先に、ない場合は「市場が活発な時期」を狙うなど、不動産会社と相談します。
• 資金計画（ローン残債の確認）:現在、売却予定の不動産に住宅ローンが残っている場合は、残債額を必ず確認してください。売却価格が残債を下回るオーバーローンの状態であれば、自己資金の準備が必要になります。売却の可否を左右する重要な情報です。

2-3. 売却に必要な「事前準備書類」をリストアップしよう

査定依頼や媒介契約時に書類が揃っていると、売却活動をスムーズに開始できます。

書類名	取得先/用途
登記済権利証 / 登記識別情報通知	法務局 / 所有権を証明する最重要書類
固定資産税納税通知書・評価証明書	市区町村役場 / 固定資産税額や価格査定に使用
間取り図 / 測量図	建築会社など / 物件情報、境界確定に使用
建築確認済証・検査済証	建築会社など / 法令遵守の証明（特に旧耐震物件で重要）

3. STEP2：不動産売却の全体像と全手順を確認しよう

売却活動に入ってから慌てないよう、査定依頼から引き渡しまでの全体像を把握しておきましょう。

3-2. 不動産会社選びと査定依頼

• 査定額の比較だけでは不十分
  査定額が高いからといって、その会社が良い会社とは限りません。重要なのは「なぜその価格なのか」という根拠を明確に説明できるかです。
  
• 担当者の質
  地域の市場に詳しく、こちらの売却理由や条件に合わせた販売戦略を提案してくれる「信頼できる担当者」を見つけることが成功の鍵となります。

3-3. 媒介契約の締結と販売活動開始

不動産会社と締結する「媒介契約」には、大きく分けて以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

特に「一般」と「専任」では、依頼できる会社数や、不動産会社側の販売活動における報告義務が大きく異なります。ご自身の売却スピードの希望に合わせて、最適な契約を選びましょう。

3-4. 売買契約の締結と残代金決済・引き渡し

• 売買契約: 買主様との交渉が成立すると、売買契約を締結します。この際に、手付金を受領し、重要事項説明（物件の詳細や契約内容に関する重要事項の説明）を受けます。
• 決済・引き渡し: 買主様からの残代金が振り込まれ、所有権移転登記、ローンの完済・抵当権抹消手続きが司法書士によって行われます。全ての金銭のやり取りが完了次第、鍵を引き渡し、売却が完了します。

4. 売り出し価格決定の鍵！不動産査定の仕組みとチェックポイント

適切な売り出し価格を設定できなければ、売却活動は難航します。
不動産会社が出す「査定額」を正しく理解しましょう。

4-1. 「机上査定」と「訪問査定」の違いを知る

査定の種類	特徴	適しているケース
机上査定（簡易査定）	データ（築年数、面積など）のみで算定。精度は低い。	まず相場をざっくり知りたい場合
訪問査定（詳細査定）	実際に物件を見て、劣化状況やリフォーム歴も考慮。精度が高い。	本格的に売却を検討し始めた場合

価格決定のためには、必ず訪問査定を受けましょう。

4-2. 査定額が変動する主要因（築年数、立地、市場動向）

査定額は主に以下の要因で決定されます。

• 物件の内部要因: 間取り、築年数、設備の新しさ、リフォーム履歴、メンテナンス状況など。
• 立地・外部要因: 最寄駅からの距離、周辺の利便性、学校区、日当たり、騒音などの環境。
• 市場動向: 地域の不動産市場の需給バランスや、現在の金利状況。

物件のアピールポイント（例えば、丁寧なメンテナンス記録や耐震補強など）は正確に伝えることで、査定額の向上につながる可能性があります。

5. まとめ：不動産売却は計画的に。次のステップ（不動産会社選び）へ

まずは「売却の目的」と「希望条件」を明確にし、複数の不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。
一歩踏み出して無料査定を依頼し、ご自身の不動産の「現実的な価値」を知ることから始めましょう。

私たち東京クライマー不動産は、将来を見据えた不動産の売却を専門としています。
世帯構造の変化や市場の動向を読み解き、お客様一人ひとりのライフプランに合わせた最適な売買プランをご提案します。どうぞ、お気軽にご相談ください。